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湖北省荆州市人民政府


《荆州市物业管理办法》（荆州市人民政府令第88号）




《荆州市物业管理办法》已经2011年4月19日市人民政府常务会议审议通过,现予公布,自2011年7月1日起施行。

市长 李建明

二○一一年五月二十五日



荆州市物业管理办法


第一章总则

第一条 为规范物业管理服务,保障社会公共利益,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明和谐的生活和工作环境,根据有关法律和法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理服务活动。

第三条 本办法所称物业,是指房屋和与其配套的共用设施、设备和相关场地。

本办法所称物业管理,是指物业服务企业接受业主委托,依照合同约定对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境、公共秩序等提供相应管理服务的活动。

本办法所称物业使用人,是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。

第四条 本市推行社会化、市场化、专业化的物业管理服务。新建住宅区和两个以上业主的新建住宅,应当实行物业管理。原有的住宅区,应创造条件逐步实行物业管理。

第五条 荆州市房产行政主管部门负责组织本办法的实施。各县市房产行政主管部门依照本办法对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

公安、工商、物价、环保、住建、规划、电力、电信、邮政、计生等有关部门,依照法定职责和本办法的规定,负责相关管理工作。

各县(市)区人民政府、市开发区、街道办事处、乡(镇)人民政府和物业管理行业协会协助有关行政主管部门对物业管理市场进行监督、管理。

第六条 荆州市物业管理协会(以下简称市物业管理协会)是物业服务行业自律组织,应当积极规范行业内经营行为,维护会员合法权益,促进行业健康发展。

第二章 前期物业管理

第七条 同一物业管理区域内住宅及非住宅建设单位,应当采用招投标方式选聘一个具有相应资质的物业服务企业。住宅在5万平方米以上、非住宅在5千平方米以上,一律实行公开招投标,投标人不得少于3个;住宅在5万平方米以下、非住宅在5千平方米以下,荆州城区范围内经市房产行政主管部门、县(市)经县(市)房产行政主管部门批准,可以采取邀请招标的方式,向5个以上物业服务企业发出投标邀请书,选聘具有相应资质的物业服务企业。

政府提倡和鼓励其它物业的建设单位和业主大会采用招投标方式,选聘具有相应资质的物业服务企业。

第八条 物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。

第九条 规划、设计新建物业时,必须统筹安排,合理布局物业管理服务的各项设施,并按开发建设总建筑面积比例确定物业管理服务用房。

(一)建筑规模在5万平方米以下的,应该按照不低于总建筑面积的4‰确定物业管理服务用房;建筑规模在5万平方米以上的应当按照不低于总建筑面积的3‰确定物业管理服务用房。

(二)多层住宅小区建筑规模在5万平方米以上,高层住宅小区建筑规模在10万平方米以上的,应当配备独立的物业管理服务用房。高层住宅小区建筑规模在10万平方米以下且物业管理服务用房设置在高层住宅内的,应当设置独立的使用通道。

(三)住宅小区建筑规模在15万平方米以上的,为了方便管理,应当将物业管理服务用房设置在小区中心区域或小区业主出入口附近。

(四)住宅小区的物业管理服务用房不得设置在架空层、地下室和车库。

第十条 规划行政主管部门应当按照本规定规划物业管理服务用房,在规划图纸上标注物业管理服务用房的具体位置以及在规划设计指标中注明面积,并对物业管理服务用房的设计进行控制监督。

第十一条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理服务用房:

(一)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料,顶棚应当吊顶或者涂刷涂料,地面铺设瓷砖,卫生间墙地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具;

(二)上下水、供电、供暖等应当具备正常使用功能;

(三)小区内配置通讯、有线电视、宽带设施的,应当在物业管理服务用房内预留端口,具备正常使用功能。

第十二条 房产行政主管部门应当对物业管理服务用房独立测量、计算面积,其面积不计入分摊的公用建筑面积内,并在房地产平面图相应的位置上标注“物业用房”字样。建设单位应按照规划设计的要求建设或预留物业管理服务用房和各项共用设施,物业区域内的供水、供电实行一户一表。

建设单位应当在房产行政主管部门组织监督下对前期物业项目进行综合查验合格后30日内,办理有关手续,将建成的物业管理服务用房和自行车棚等,向物业服务企业无偿提供,同时将区内配套设备、绿化等办理移交事宜。

建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当在房产行政主管部门办理前期物业管理手续,并提交物业管理服务用房设置的室号、面积等相关资料。房产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业管理服务用房室号、面积、物业服务企业,并由开发企业在房屋销售时向业主公示。开发建设单位与物业服务企业签订的合同,要附在房屋销售合同之后。

第十三条 物业管理服务用房属于全体业主所有,由物业服务企业使用、维修、养护,任何单位和个人不得占用或者改作他用,不得买卖和抵押。

物业管理区域内共用配套的门卫房、电话间、监控室、道路、场地、非机动车库、绿化、配电房、照明路灯、文体设施等,移交业主大会,归全体业主所有;建设单位以房屋销售合同或者其他形式承诺的物业,归全体业主所有。

建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当提出前款规定的配套设施设备登记申请,由房产登记机构在房产登记册上予以记载,但不颁发房屋产权证书。

第十四条 建设单位应当在新建物业规划设计完成后,开始施工前1个月内通过招标选聘前期物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同。

第十五条 新建物业预售后,购买该物业的业主应与选聘的物业服务企业签订前期物业管理服务协议、临时管理规约。前期物业管理协议应当包括以下主要内容:

(一)双方的权利义务;

(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(三)公共绿化的维护;

(四)公共区域的保洁;

(五)公共区域的秩序维护;

(六)车辆的停放管理;

(七)物业使用中对禁止行为的管理措施;

(八)物业维修、更新、改造和养护费用的财务管理;

(九)物业档案资料保管;

(十)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

前期物业管理协议与前期物业管理服务合同的终止时间应当一致。

第十六条 前期物业管理期间,业主从与开发建设单位签订的购房合同中约定房屋交付日期开始全额承担物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条 建设单位应当在新建物业竣工验收合格后60日内,向前期物业服务企业移交下列文件和资料,并实施承接查验:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,附属配套设备、地下管网工程竣工验收资料;

(二)设施、设备安装使用和维护保养技术资料;

(三)物业管理用房、共用设施、经营用房、维修资金的有关资料;

(四)物业质量保证文件和物业使用说明文件;

(五)物业管理必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三章业主大会筹备组、业主、

业主大会、业主委员会和管理规约

第十八条 房屋权属证书记载的所有权人(夫妻双方)为业主。基于商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。尚未交付的房屋,其建设单位视为业主。业主享有以下权利:

(一)参加业主大会,发表意见并享有表决权;

(二)选举业主委员会主任、副主任、委员,并享有被选举权;

(三)监督业主大会或业主代表大会和业主委员会的工作;

(四)接受物业服务企业提供的服务;

(五)监督物业服务企业的管理服务活动;

(六)法律、法规、规章规定的其他权利。

第十九条 业主履行以下义务:

(一)遵守管理规约和物业管理的有关制度;

(二)配合物业服务企业的管理服务活动;

(三)遵守业主大会或者业主代表大会作出的决定;

(四)按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费,依照国家和本市的规定缴存共用部位、共用设施、设备维修资金;

(五)法律、法规、规章规定的其他义务。

第二十条 业主大会筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处或乡(镇)人民政府派员担任。

筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员单位和工作职责。

筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自依法设立之日起,筹备组职责自行终止。

筹备组的必要经费由开发建设单位承担。

第二十一条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会由全体业主共同行使集体权利和承担民事责任。

第二十二条 业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(三)选聘和解聘物业服务企业;

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(五)审议物业服务企业、业主或者使用人提出的有关物业管理的意见和建议;

(六)监督物业服务企业的管理服务活动;

(七)决定专项维修资金的筹集、使用;

(八)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(九)对业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为进行制止,决定对其共同管理权的行使予以限制;

(十)法律、法规、规章或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主大会决定本条款第(七)项和第(八)项的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条款规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主投票权数按照业主拥有物业的专有建筑面积计算投票数。

第二十三条 新建物业入住率达50%以上、公有住宅出售建筑面积达30%以上或者首位业主入住达2年以上的,应当召开首次业主大会或业主代表大会。

首次业主大会或者业主代表大会在与物业辖区的街道办事处或物业所在地房产行政主管部门的指导下,由建设单位和前期物业服务企业负责召开。

业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次会议,由业主委员会负责召集。业主大会或业主代表大会会议可以邀请相关单位、社区居民委员会、使用人代表列席。

物业使用人根据与业主的约定,享有业主相应的权利并履行业主相应的义务。业主应当将使用人的权利和义务书面告知物业服务企业。

第二十四条 业主委员会是业主大会或者业主代表大会选举产生的执行机构。业主委员会由主任1名、副主任及委员3至11名的单数组成,业主委员会主任和副主任在业主委员会委员中推选产生,每届任期3年,可以连选连任。

业主委员会不得从事与物业管理无关的活动,其组成人员不得在其业主大会选聘的物业服务企业中兼职。同时,委员应具备下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)履行业主义务,未欠交物业服务费和物业专项维修资金;

(三)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的公信力和组织能力;

(四)配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

第二十五条 业主委员会履行下列职责:

(一)召集业主大会或者业主代表大会;

(二)执行业主大会或者业主代表大会作出的决定和决议,报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(五)监督管理规约的实施,督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(六)审查物业服务企业拟订的物业管理年度计划、管理措施、大中修理、更新改造方案和财务预决算,提交业主大会或者业主代表大会决定;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)业主大会赋予的其他职责。

第二十六条 业主大会或者业主代表大会成立之日起15日内,业主委员会将下列文件向物业所在地的房产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府办理备案:

(一)业主大会或者业主代表大会成立情况报告;

(二)业主大会或者业主代表大会的议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会组成人员的基本情况;

(五)业主大会民主选举结果;

(六)维修金的使用、管理、续筹方案。

第二十七条 业主大会或者业主代表大会和业主委员会的活动经费应在物业服务费或公共部位经营费用中列支,但每年不得超过物业服务费的1%,具体标准由业主大会或者业主代表大会和物业服务企业在物业管理服务合同中约定。

第二十八条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力。业主管理规约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规和规章相抵触。

业主应当遵守临时管理规约和管理规约。包括以下内容:

(一)物业管理区域共有部分的使用和维护规则;

(二)业主管理使用专有部分的权利和义务;

(三)物业立面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;

(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

(五)业主承担物业管理区域各类费用的形式;

(六)违反管理规约应承担的责任。

业主在入住时,应当签署临时管理规约。管理规约在业主大会通过后生效。

第二十九条 业主委员会就下列事项作出决定,应当经全体委员过半签字同意:

(一)提请业主大会决定专项维修资金的筹备和使用;

(二)提请业主大会决定调整物业服务费;

(三)提请业主大会决定物业服务企业选聘方式;

(四)提请业主大会批准物业服务合同;

(五)召集业主大会临时会议;

(六)终止委员职务;

(七)终止委员职务并提请业主大会罢免委员职务;

(八)涉及业主重大利益的其他决定。

第三十条 业主委员会会议应当制作书面记录,有出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。

第三十一条 业主大会、业主委员会不得作出与本物业服务区域物业服务无关的决定,业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,物业所在地房产行政主管部门或者街道办事处,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主委员会超越职权作出的决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签字同意该决定的委员会承担相应的法律责任。

第三十二条 业主委员会委员不得有下列行为:

(一)获取或收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(二)向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业;

(三)获取可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第三十三条 业主委员会有以下情形之一时,经业主委员会会议通过后中止其委员职务,并提请下次业主大会会议审议决定:

(一)不履行业主义务、不遵守管理规约,情节严重且拒不改正;

(二)一年内三次无故缺席业主委员会会议;

(三)违反本条例第三十四条规定;

(四)其他原因不宜担任业主委员会委员。

业主委员会终止委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并将记录载入档案。

第三十四条 业主委员会有下列情况之一时,其委员职务自行终止:

(一)不再是本物业管理区域的业主;

(二)因疾病或其他原因丧失工作能力;

(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;

(四)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职;

(五)被人民法院判刑。

第四章 物业服务企业

第三十五条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格。从事物业管理服务的人员应当经过物业管理行政主管部门培训考核并颁发岗位证书,持证上岗。

市物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务人员的自律性监管,建立诚信档案和风险预警公告制度。

第三十六条 物业服务企业必须依法取得物业服务企业资质,并按核定的资质登记从事物业管理服务活动。

物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

物业服务企业应当接受物业管理协会的指导和监督。

第三十七条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担物业服务区域内机电设施维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,并具有监督管理责任。物业服务企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托或者转交给其他单位或者个人。

第三十八条 物业服务企业享有以下权利:

(一)依照有关规定和物业管理服务合同,制定物业管理服务制度和措施;

(二)依照物业管理服务合同收取物业服务费;

(三)制止物业管理区域内的违法、违章行为;

(四)对造成物业损失的,代表业主要求责任人予以赔偿;

(五)法律、法规、规章规定的其他权利。

物业服务企业应当履行以下义务:

(一)履行物业管理服务合同,提供物业管理服务;

(二)定期公布物业服务费和共用部位、共用设施、设备维修金收支情况;

(三)接受业主、业主大会、业主代表大会和业主委员会的监督;

(四)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;

(五)法律、法规、规章规定的其他义务。

第三十九条 物业服务企业对业主、使用人的人身安全不承担保证责任。业主、使用人与物业服务企业可以约定财产保管事项。

第五章物业管理服务

第四十条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业进行物业管理服务。业主大会或者业主代表大会决定更换物业服务企业的,可以采取招标方式选聘新的物业服务企业。

第四十一条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务,应当执行业主大会或者业主代表大会决定。业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同,应当载明下列主要内容:

(一)业主委员会和服务企业的名称;

(二)物业管理服务区域的范围;

(三)物业管理服务的内容;

(四)物业管理服务的标准;

(五)物业管理服务的费用;

(六)物业管理服务合同的期限;

(七)违约责任;

(八)物业管理服务合同解除的条件;

(九)当事人双方的权利义务及约定的其他事项。

物业管理服务合同期限一般为3年。

物业服务企业接管物业项目,应当自物业管理服务合同签订之日起15日内,将物业项目情况报物业项目所在地的房产行政主管部门备案。

第四十二条 物业服务企业可以根据业主或者使用人的委托,提供物业管理服务合同约定以外的特约服务,服务报酬由双方约定。

物业服务企业可以接受供水、供电、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门的委托,对物业管理区域的专业设施进行维护并代为收取相关费用。物业服务企业接受委托代行维护或代收费用,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十三条 物业管理服务收费,应当遵循合理、公开以及物业管理服务合同与服务质量相适应的原则。

根据不同物业的性质和特点,物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价,其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。

实行政府指导价的,按照属地管理原则,由政府价格主管部门会同房产行政主管部门确定服务项目,综合考虑物业服务质量,硬件配套设施因素,并进行服务成本监审,兼顾业主承受能力,合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。

实行市场调节价的物业服务,由业主与物业管理企业,在物业服务合同中约定。

第四十四条 业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的,从其约定,但业主负连带缴纳责任。

第四十五条 物业管理区域内未售出空置房屋的物业服务费,由房地产开发企业缴纳;购房后空置房屋的物业服务费,由业主从购房合同约定的交房日期开始缴纳。

第四十六条 物业管理服务合同期限届满前3个月,业主大会或者业主代表大会与物业服务企业应当协商续聘事宜。续聘的,重新签订物业管理服务合同;不再续聘的,业主大会或者业主代表大会应当选聘新的物业服务企业,原物业服务企业应当在业主委员会的监督下,向新物业服务企业办理下列移交事项:

(一)对预收的物业服务费据实结算后移交;

(二)移交全部物业资料和有关的财务帐册;

(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物;

(四)其他应当移交的事项。

第四十七条 物业管理服务应当保持物业完好、环境整洁、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全。物业服务企业按照下列要求实施物业管理服务:

(一)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主大会或者业主代表大会决定的物业管理服务年度计划,实施物业管理服务;

(二)在业主、使用人使用物业前,将共用部位、共用设施和设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定书面告知业主、使用人;

(三)对物业管理服务区域进行全面巡视、检查,定期对共用部位、共用设施、设备进行维修、养护;

(四)发现共用部位、共用设施和设备损坏时,立即采取保护措施,进行维修;

(五)接到物业报坏报修时,限时进行维修和处理;

(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业资料和有关的财务帐册;

(七)发现违反本办法或者管理规约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会和房产行政主管部门报告;

(八)按照物业管理服务合同的约定,做好业主大会或者业主代表大会、业主、使用人委托的其他物业管理服务事项。

第四十八条 物业服务企业应当向物业所在地的房产行政主管部门报送季度、年度统计表,以及其他相关统计资料。

第六章物业的使用和维护

第四十九条 本市实行新建住宅物业保修金监管制度。保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。具体监管办法由市房产行政主管部门制定,报市政府批准后实施。

第五十条 物业在国家规定的保修期届满后,自用部分由业主自行维修、养护;共用部位和共用设施、设备,由物业服务企业维修、养护,其费用由全体业主分摊。出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响其他正常使用的情况,相关责任人应当及时维修,有关业主应当配合。

物业服务企业对物业共用部位和共用设施、设备进行维修、养护时,相关业主和使用人应当配合。

造成物业损失或者财物损失的,责任人应当承担修缮或赔偿责任。

第五十一条 业主使用物业应当遵守法律、法规和有关规定,按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则,正确处理供水、排水、通风、采光、道路、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第五十二条 业主使用物业应当遵守下列规定:

(一)不得擅自拆除房屋的承重结构,或损坏外貌及用途;

(二)不得占用、损坏共用部位、共用设备或者移装共用设备设施;

(三)不得安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;

(四)不得违章搭建建筑物、构筑物;

(五)不得在公共用地、走廊、楼梯、屋顶堆放杂物;

(六)不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品;

(七)不得侵占绿地、毁坏绿化设备;

(八)不得乱设摊点、乱悬挂、张贴、涂写、刻画和随意倾倒垃圾杂物;

(九)不得利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十)不得在物业管理区域内饲养家禽和放养宠物;

(十一)法律、法规、规章或市政府规定的其他禁止的行为。

第五十三条 业主或者使用人装修房屋前,应当告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修禁止行为和注意事项告知业主或者使用人,并签定装饰装修管理协议。按照规定需要经过有关行政主管部门批准的,应当按照规定办理。

因业主装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的,由物业服务企业负责修缮恢复,其费用由业主承担。物业服务企业根据预算,要求业主预付楼道修复费,修缮后按实际支出多退少补。

物业服务企业应当对房屋装饰装修进行监督,对不符合安全要求的,应当劝阻制止,并及时向房产行政主管部门报告。房产行政主管部门在接到报告后,应当依法予以处理。

第五十四条 业主、使用人和物业服务企业应当按照设计合理使用物业,不得随意改变房屋和共用设施、设备的使用性质和用途。确需改变物业使用性质或者影响其他业主权益的,应当征得相关业主的书面同意,经业主大会或者业主代表大会讨论通过,并予以备案。需要经过有关部门批准的,按照有关行政管理规定办理。

第五十五条 任何单位和个人利用、占用物业共用部位、共用设施设备,均应符合有关法律、法规和规章的规定,并征得相关业主和业主大会或者业主代表大会的同意,并与业主代表大会签订协议。物业服务企业代表业主大会或者业主代表大会收取的相关收益必须用于增加维修金、改善共用设施和设备等。

第五十六条 任何单位和个人不得随意占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。确需占用、挖掘道路或者场地的,应当符合有关法律、法规和规章的规定,并征得业主大会或者业主代表大会的书面同意。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路或者场地的,应当征得业主委员会的同意,并在约定期限内恢复原状。

物业管理区域内的机动车停车库,应当提供给本物业管理区域的业主、使用人使用。停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。其租赁期限最长不得超过6个月。

物业管理区域内机动车停车管理服务,包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等,统一由物业服务企业负责提供或者物业服务企业委托专业停车管理单位(以下简称停车管理单位)负责。

物业管理区域机动车停放应遵守以下规定:

(一)遵守业主大会决定、管理规约和住宅小区机动车辆停车管理制度,服从停车管理人员的指挥;

(二)按照规定或约定交纳停车管理服务费用;

(三)禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。

停车管理单位在物业管理区域内部道路上施划停车位,应当符合交通设施国家安全标准的规定,不得占用消防通道、妨碍行人和其他车辆通行。

第五十七条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的,应当设立独立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建设面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。新建住宅小区维修资金在业主委员会未成立之前,维修资金由市房产行政主管部门代收。业主委员会成立后维修资金未缴清部分由业主委员会负责收缴、归集、核标并进入专户。县(市)政府房产行政主管部门应根据本地情况,合理确定每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整和定期公布。

房产行政主管部门应在银行设立物业维修资金专户,实行按幢立帐、专户存储、核算到户、专款专用。

物业共有部分遭人为损坏的,其修缮费用由责任人承担。

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农业部办公厅


关于印发《保护性耕作项目检查考评办法（试行）》的通知



农办机[2004]8号

为加强保护性耕作项目管理，促使项目检查考评工作科学化、规范化、制度化，我部制定了《保护性耕作项目检查考评办法（试行）》，现予印发，请结合实际，认真贯彻执行。

2004年要重点检查考评2002年立项实施的项目县。请于10月31日前将本省（区、市）的自查报告，连同各项目县评分表，一式两份报我部农业机械化管理司科教质量处。

中华人民共和国农业部办公厅

二OO四年四月十六日


保护性耕作项目检查考评办法（试行）

为规范保护性耕作项目检查工作，加强项目管理，考评项目发展水平，建立争先创优机制，提高项目建设、管理水平，根据《农业部财政项目支出管理暂行办法》（农财发[2002]36号）和《关于印发保护性耕作技术实施要点项目实施规范和实施效果监测规程的通知》（农办机[2003]3号）要求，制定本办法。
一、检查考评依据与范围
以保护性耕作项目合同和项目实施方案为依据，对保护性耕作项目示范县进行检查考评。
二、检查考评的组织
1、由省级农机管理部门制订项目检查计划、部署检查工作，并将检查计划报送农业部农机化管理司备案。
2、项目县在认真总结项目实施情况的基础上，填写有关表格并编写项目自查情况报告，作为项目检查材料。自查报告及相关表格格式见附件1。
3、由各有关省（区、市）抽调保护性耕作项目管理和技术专家组成检查考评组，结合农时季节，分别对本省（区、市）实施期在一年和两年以上的项目县进行检查考评，排出优劣顺序。
4、各有关省（区、市）于每年10月下旬完成对本地项目的自查工作，编写自查报告，连同各项目县评分表（格式见附件），一式二份报农业部农业机械化管理司。
5、农业部抽调有关专家组成检查考评组，分赴有关省（区、市）进行检查考评，听取各地项目自查情况的汇报，并结合实际需要抽样检查项目县。
三、检查考评的内容、标准及方法
（一）示范面积
1、内容及标准
（1）项目实施地点。80%以上的地点符合实施方案和项目合同书中项目区基本情况表所列地点情况。
（2）核心示范面积。一年项目县为2万亩，两年项目县为4万亩。符合项目合同及实施方案所确定的任务指标和技术内容。
2、方法
比较实施方案与项目实施面积表（附表1），检查项目实施地点，符合上述要求打满分，不符合要求的酌情扣分。随机抽取2～3个示范点，进行检查考评，达到项目实施面积表中面积，并符合上述要求的记满分，不符合的酌情扣分。
（二）技术模式及作业质量
1、内容及标准
依据项目合同和实施方案对照检查技术模式，并考核以下作业质量。
（1）秸秆覆盖
整秆还田覆盖和留茬覆盖：小麦留茬高度不低于15cm；玉米、高梁、葵花等高留茬作物留茬高度不低于20cm；谷黍、莜麦、豆类等杂粮留茬高度不低于10cm。
秸秆粉碎还田覆盖：播种后农作物秸秆残茬覆盖率30%以上。
（2）表土作业
如果需要采用表土作业，动土面积不超过50%，且：
一年一作区，作业深度小于8cm；
一年二作区，作业深度小于10cm；
杂粮区秋季留高茬、春季表土处理深度小于6cm。
（3）少、免耕播种作业
小麦、玉米及杂粮播种后，缺苗率不大于10%，无明显缺苗断垄现象。
（4）杂草与病虫害防治
无草荒现象和病虫害大面积发生。
2、方法
对照上述标准，查看生产过程记录表（附表2）。通过现场查看及走访3个以上农户，考核技术模式是否符合规定要求；对照项目实施面积表，随机抽取2～3个点，按照《保护性耕作实施效果监测规程（试行）》确定的方法，测取播种后田间地表覆盖率，查看苗情。全部符合规定要求的记满分，不符合的酌情扣分。
（三）机具
1、内容及标准
项目区动力机械和配套机械配备数量符合核心示范面积作业量的要求。小型少免耕播种机每个作业季节单台作业量达到200亩以上，大中型少免耕播种机每个作业季节单台作业量达到400亩以上。由国家补贴县乡村农机推广、服务机构购买的机具必须有库棚存放，维护保养符合有关要求。
2、方法
对照实施方案和项目现有机具状况表（附表3）、新增机具及补贴表（附表4），检查机具配备数量是否达到要求。对国家补贴县乡村农机推广、服务机构购买的机具，检查其使用、维护和保养情况。随机抽取2～3个农机户，检查机具使用情况，判断单台机具的作业面积是否达到标准。全部达到要求的记满分，未达到的酌情扣分。
（四）资金
1、内容及标准
项目资金按合同要求到位和使用。资金实行专帐管理，补贴资金有明细记录。
2、方法
审核帐目，查验凭证。对照项目新增机具及补贴表、资金使用情况表（附表5），随机抽取2～3个农户、农机户，验证补贴资金的数量和到位情况。符合要求的记满分，不符合的酌情扣分。
（五）技术培训与宣传
1、内容及标准
各项目县编印符合本地实际的保护性耕作培训材料并印发给农户。核心示范区的农机户、农户接受过培训，并基本掌握保护性耕作技术规范和操作要领。通过电视、报刊、杂志等媒体宣传、普及保护性耕作知识。
2、方法
检查是否编写培训材料。对照项目技术培训与宣传情况表（附表6），随机抽取2～3个农户或农机户，由检查考评组专家对保护性耕作知识、技术、机具使用调整等采取问答的方式了解掌握程度，并落实农户和农机户是否有培训教材，是否参加过培训。符合要求的记满分，不符合的酌情扣分。
（六）项目管理
1、内容及标准
（1）组织机构。有县政府领导挂帅，有关部门负责人参加的项目领导小组；有农机有关单位技术人员参加的项目执行组及由农业、植保等部门技术专家参加的技术顾问组。
（2）项目实施纳入当地政府农业发展的议事日程。
（3）档案管理。项目示范区农机户、农户基本情况档案，农机户购机补贴档案，农户作业补助档案，县级农机服务站机具档案完备。示范区测试数据资料完整，项目可研报告、实施方案、合同文本、年度执行情况报告等资料齐全。档案资料存放有序，专人管理。
（4）示范区田间道路符合机具通过性要求，在示范区集中连片地方有醒目的项目标牌。
（5）按要求及时报送有关项目执行情况。
2、方法：现场查看示范区、项目办公室，查阅资料档案，落实技术顾问专家组成员。符合要求的记满分，不符合的酌情扣分。
（七）实施效果
1、内容及标准
一年一作小麦区：增产5%以上，每亩节约成本10元以上。
小麦、玉米一年两作区：增产5%以上，节约成本25元以上。
一年一作玉米区：增产10%以上，每亩节约成本15元以上。
谷黍、莜麦、豆类杂粮类及其它：增产5%以上，每亩节约成本15元。
2、方法
如果实施效果数据来自试验区，实地查看试验区，确认试验区的测产、成本、用工等各项数据的科学性；如果实施效果的数据来自项目区农户调查，对照项目生产成本及实施效果记录表（附表7），随机抽取2～3户农户落实各项数据。符合要求的记满分，不符合的酌情扣分。
以上各项考评内容分值见保护性耕作项目检查评分表。
（八）其他
1、项目县项目区连片规模500亩以上占80%的加3分；地方配套资金超额的加3分；对比试验和监测工作开展较好的可酌情加1~4分。
2、检查中发现项目县出现下述情况之一者，视为得分零分，可立即停止检查工作。
①示范面积完成不足50%的；②在项目实施过程中出现挪用国家项目资金现象的（如购买交通工具、建房、发工资等）；③因项目管理不善而造成严重问题的。
四、检查考评工作要求
各有关省（区、市）农机管理部门要高度重视检查考评工作，精心组织、周密安排。在检查过程中要轻车简从、廉洁高效，切实减轻项目县的负担；要本着科学公正的态度，实事求是地考查、评比，真正达到鼓励先进，鞭策落后的目的。


附件1：




保护性耕作项目自查报告（格式）




主管部门：

负责单位：

承担单位：

执行期限：

日 期：













目 录


一、项目任务完成情况
二、技术模式及作业质量
三、项目区机具配备情况
四、项目资金使用情况
五、技术培训与宣传普及
六、项目管理
七、项目实施效果
八、存在问题及经验总结
附表：
1、××县保护性耕作项目实施面积和作业补助表
2、××县保护性耕作项目生产过程记录表
3、××县保护性耕作项目现有机具状况表
4、××县保护性耕作项目新增机具及补贴表
5、××县保护性耕作项目资金使用情况表
6、××县保护性耕作项目技术培训与宣传情况表
7、××县保护性耕作项目生产成本及实施效果记录表




附表1：
××县保护性耕作项目实施面积和作业补助表
乡、镇 村 示范户 技术模式（亩） 作业补贴（元） 乡、镇 村 示范户 技术模式（亩） 作业补贴（元） 乡、镇 村 示范户 技术模式（亩） 作业补贴（元）



















合 计
注：技术模式为种植作物的类型，如一年一作玉米、一年一作小麦、小麦玉米一年两作、一年一作谷黍等。



附表2：
××县保护性耕作项目生产过程记录表
技术模式 作业项目 作业起止时间 作业内容 农艺要求及作业质量 选用机具或人畜力 备注



















注：作业项目为作物整个生产过程中（包括休闲期）机械和人畜力作业及田间管理等作业工序，主要包括收获、除草、秸秆处理、深松及表土作业、播种等。



附表3：
××县保护性耕作项目现有机具状况表
单位：台、万元
乡、镇 村 农机户 主机 配套机具
型号 数量 名称 数量









小 计
县农机服务站







小 计
合 计





注：现有机具为项目实施前项目区农机户及县农机服务站已有机具。
附表4 ：
××县保护性耕作项目新增机具及补贴表
单位：台、万元
乡、镇 村 农机户 主机 配套机具
型号 数量 单价 金额 购机补贴 名称 数量 单价 金额 购机补贴
国家 地方 国家 地方









小 计
县农机服务站







小 计
合 计
注：新增机具为项目实施以后项目区农机户及县农机服务站新购买的机具。

附表5：
××县保护性耕作项目资金使用情况表
单位:万元
序号 资金项目 国家资金 省级资金 地县配套 农民或承担单位自筹 小计 占总投资比率 备注
1 县服务站现有主机、机具折价
2 县服务站新增主机、机具
3 农民现有主机、机具折价
4 农民新增主机、机具
5 应用补助
6 技术培训
7 示范区建设
8 机具改制
9 测试设备
10 项目管理
11 风险金
合计
完成投资率
注：应用补贴包括作业补贴和除草剂补贴。



附表6：
××县保护性耕作项目技术培训与宣传情况表

技 术 培 训
劳动力（人） 农机手（人） 管理、技术人员（人） 合计（人） 备注
项目区总数
培训人数
培训形式
培训内容
培训次数
掌握程度
宣传普及
数量 宣传形式 普及人数 备注
电视讲座
技术资料
现场演示会
发行光盘
报纸宣传
合计

注：劳动力和农机手是指核心示范区内实施保护性耕作的劳动力和农机手。

附表7：
××县保护性耕作项目生产成本及实施效果记录表
乡、镇 村 示范户 技术模式 保护性耕作生产成本 传统耕作 保护性耕作实施效果
种子（元） 化肥（元） 机械作业（元） 人畜力（元） 除草（元） 灌溉（元） 合计（元） 生产成本（元） 亩产kg/亩 亩产kg /亩 增产kg/亩 增收kg/亩 节约成本元/亩 节本增收元/亩



























附件2：
保护性耕作项目检查评分表

省（区、市） 县 年 月 日
序号 考评项目 满分分值 实际得分 简要说明
1 示范面积 实施地点 5分
核心示范面积 7分
2 技术模式及作业质量 技术模式 4分
秸秆覆盖 5分
少免耕播种 6分
杂草与病虫害防治 2分
3 机 具 配备机具数量 5分
配备合理 5分
机具应用 8分
维护保养 2分
4 资 金 中央资金到位 4分
配套资金落实 4分
国家资金使用 5分
专账管理 2分
5 技术培训与宣传 培训教材 3分
培训农户、农机户达标 3分
宣传普及 3分
技术掌握程度 3分
6 项目管理 组织机构 2分
政府行为 2分
档案管理 3分
材料报送 3分
道路与项目标牌 2分
7 实施效果 增产 5分
节本 5分
组织测产方法真实科学 2分
以上合计 100分
8 加 分 连片规模500亩以上占80% 3
配套资金超额 3
对比试验与监测工作较好 1~4
总 分
检查考评组负责人： （签字）
组织检查考评单位： （公章）