中华人民共和国和印度尼西亚共和国联合声明

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谨防买卖停车位的房地产消费陷阱

邓光达


商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，而售卖住宅小区停车位，或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的现象，在房地产消费市场中司空见惯，众多的房地产消费者、商家、专家、官员以各自的认识、利益和立场，做出不同的判断和结论。
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：
一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护，不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱，保护房地产消费者的合法权益是全社会的共同责任，只有商家诚信经营，消费者依法维权，行政机关依法行政、司法公正，侵害房地产消费者合法权益的现象才能得有效遏制。


广东省梅州市人民政府


梅市府办〔2005〕7 号

印发梅州市财政局职能配置内设机构和人员编制规定的通知


各县（市、区）人民政府，市府直属有关单位：


　　《梅州市财政局职能配置内设机构和人员编制规定》已经市人民政府批准，现予印发。

梅州市人民政府办公室

二○○五年一月十二日

梅州市财政局职能配置内设机构和人员编制规定


根据中共广东省委、广东省人民政府批准的《梅州市人民政府机构改革方案》（粤机编〔2004〕22号）和中共梅州市委、梅州市人民政府关于市人民政府机构改革实施意见，保留市财政局。市财政局是主管财政收支、财税政策、财政监督和国有资产监督管理工作的综合经济部门，为市人民政府组成部门。


一、职能调整


（一） 增加的职能


市政府授权市财政局代表市政府履行出资人职责。


（二）加强的职能


1、切实加强非经营性国有资产管理职能。


2、建立健全以财政支出绩效评价为核心的追踪问效制度，完善财政支出绩效评价职能。


二、主要职责


根据以上职能调整，市财政局的主要职责是：


（一）贯彻执行国家财政、税收、国有资产监督管理的法律、法规、规章和方针政策；组织拟订财政、国有资产、资产评估、财务会计等方面的规定、制度和管理办法，并监督实施；参与有关税收规定和制度的拟订。


（二）拟订财政发展战略、中长期财政规划，执行中央和省与地方、国家与企业的分配政策；提出运用财税政策实施宏观调控和综合平衡社会财力的建议。


（三）编制年度市级预决算草案并组织执行；受市人民政府委托，向市人民代表大会报告市级和全市预算及其执行情况，向市人大常委会报告决算。


（四）制定财政和预算收入计划；管理和监督各项财政收入，监缴国有资产收益；负责组织农业税、农业特产税、耕地占用税、契税的征收和管理。


（五）管理和监督各项财政支出；管理市级预算外财政专户及各项政府性基金；管理和监督彩票发行与彩票市场、国债发行、兑付及相关工作；管理政府债务、政府贷款业务、财政票据、财政预算内行政机构、事业单位和社会团体的非贸易外汇。


（六）拟订和执行需要全市统一规定的行政事业单位开支标准和政府采购规定、制度；监督执行政府采购政策，指导全市政府采购和信息统计工作；负责建立和实施国库集中收付制度；贯彻执行《企业财务通则》及分行业企业财务制度、《事业单位财务规则》、《行政单位财务规则》；管理市级财政社会保障支出，组织实施对社会保障资金使用的财政监督；执行社会保障资金财务制度、基本建设财务制度和涉外企业财务制度。


（七）拟订非经营性国有资产的产权管理制度；负责非经营性国有资产的监管；制订财政支出绩效评价指标体系及评价标准；组织实施财政支出绩效评价、公共资源统计分析及评价；会同有关部门组织实施国有企业和行政事业单位的清产核资、国有产权界定和登记、转让、授权经营等工作；组织编制国有资产经营预算；负责国有企业和行政事业单位资产财务会计报表的统计、分析和评价。


（八）参与财政性资金项目安排总量研究；组织调度财政性基本建设资金；参与财政性资金投资项目的工程概、预算审核，负责对财政性资金投资项目的工程结（决）算进行审核；审核基本建设竣工财务决算，参与项目竣工验收；参与工程造价管理；参与投资体制改革有关工作和财政性资金年度投资计划安排。


（九）会同有关部门制定对市属单位委派财务总监的管理规定、制度和办法；负责向市属资产经营公司、授权经营的集团公司、财政性资金基本建设重点项目和重点行政事业单位委派财务总监的工作。


（十）贯彻执行会计法规和制度；依法管理注册会计师和会计师事务所的业务；管理和指导社会审计工作。


（十一）统一管理资产评估行业;指导和监督评估机构和注册评估师的业务，办理涉及国家和集体产权权益的资产评估项目立项确认。


（十二）监督财税方针、政策、法规和财会制度的执行情况；检查、反映财政收支管理中的重大问题，提出加强财政管理的政策建议。


（十三）制订财政教育规划;组织财政人员培训;负责财政宣传和信息工作。


（十四）承办市人民政府和省财政厅交办的其他事项。


三、内设机构


根据上述职责,市财政局设15个职能科：


（一）人秘科


综合协调机关日常工作；负责重要会议的组织、重要报告和文件的起草；负责局机关和指导直属单位的人事管理及工、青、妇、老干等工作；指导财政系统精神文明建设；拟订和实施财政系统人员培训教育规划；承担局机关党务工作；负责文电、机要、信息、调研、宣传、档案、保密、外事、接待、安全保卫、计划生育、因公因私出境报批、信访、办公自动化及本局财务等工作。


（二）法规科


协调拟订有关规章制度和实施办法并监督执行；组织和参与财政、税收、国有资产、财务会计法规起草工作的调查研究；审核其他法规、规章、制度草案中有关财政税收的条款；承担行政复议和行政诉讼的应诉代理及行政处罚听证工作；负责有关法规的宣传和普法教育工作。


（三）预算科


执行国家财政预算的方针、政策；研究提出财政发展战略和财政发展中长期规划；负责政府债务管理及政策研究；拟订和执行预算管理财政制度；负责市级财力管理；拟订市级部门预算管理制度；负责市级财政预算的编制；拟订市对县财政管理体制，制订市对县财政转移支付制度；指导、检查县乡财政管理。


（四）国库科


负责建立和组织实施国库集中收付制度，拟订国库管理制度、财政总预算会计核算制度；负责市级财政资金调度和财政总预算会计工作，指导县级财政总预算会计工作；负责市级和全市财政收支的统计、汇总工作，分析市级和全市预算执行情况，编制市级财政决算和汇总全市决算；统一管理市级财政及市级预算单位的银行开户；管理市级预算外资金专户；负责国债发行、兑付及相关管理工作；研究和推行我市国库单一账户制度。


（五）综合规划科


拟订全市非税收入管理制度；参与行政事业性收费、政府性基金项目、标准的审核并进行财务监管；管理财政票据；管理罚没财物收入；拟订彩票管理有关制度,监督收益分配,监管彩票市场；管理国有土地有偿使用收入、彩票公益金等专项收入和政府性基金；参与住房制度改革工作，对各项房改资金实行财政监督。


（六）行政政法科


拟订行政、政法部门行政性经费的财务管理制度、项目资金使用管理办法和支出规定；会同分管部门研究拟订行政性经费开支标准；贯彻实施《行政单位财务规则》；管理行政管理费、公检法经费、民兵事业费、武装警察部队经费、外事、外宣经费及其它部门事业费；审核分管部门的年度预、决算；对分管部门预算的执行、专项资金的使用、财务管理制度和政策的执行情况进行监督；办理国家规定统一着装的有关事项；拟订政府采购政策和制度，负责政府采购的管理和监督。


（七）教科文科


拟订教育、科学、文化等部门的财务管理制度和支出规定；贯彻实施《事业单位财务规则》；管理教育、科学、文化、出版、体育、广播电视、计生、档案、地震及其他部门事业费；会同分管部门研究拟订相关的事业经费开支标准；审核分管部门的年度预、决算；对分管部门预算的执行、专项资金的使用和政策的执行情况进行监督。


（八）企业科


落实国家与企业分配政策和产业政策；拟订并监督执行工交、内贸、文教、建筑施工、房地产开发企业和地方粮食储备收益、城市公用、城乡环保及股份制企业的财务会计制度、国有资产管理制度；拟订地方性资产评估管理制度并监督执行；负责市财政扶持企业资金、企业亏损补贴、税收返还、试点企业流动资金、环境保护（治理）资金等专项资金以及分管的政府性基金的管理和监督，管理工交等部门事业费和分管部门的行政事业性收费业务；会同分管部门研究拟订经费开支标准；审核分管部门的预、决算；对分管部门预算的执行、专项资金的使用、财务管理制度的执行情况进行监督。负责监缴归口管理的国有企业的国有资本金收益；研究提出国有资产经营预算编制和执行方案；办理企业国有资产授权经营手续；组织实施国有产权的界定、登记、转让和纠纷调处及流失查处等工作；办理涉及国有资产评估项目的立项确认;会同有关部门监管产权交易市场。


（九）农业科


管理财政用于农、林、水、气象等部门事业经费和支农专项资金；管理劳教财务；拟订财政支农政策和财务管理办法;组织编制农业综合开发规划；管理和统筹安排财政性农业综合开发资金；组织检查农业综合开发项目的执行情况；拟订农业税收征收管理办法；负责农业税、农业特产税、耕地占用税、契税的征收管理；会同分管部门研究拟订经费开支标准；负责审核分管部门的预、决算；对分管部门预算的执行、专项资金的使用、财务管理制度和政策的执行情况进行监督；参与管理和分配财政扶贫资金、支援不发达地区发展资金；负责粮食自给工程的有关工作。负责农口企业国有资产的监督管理工作。


（十）经济建设科


编制市级经济建设支出预算草案,下达经济建设支出预算；参与投资体制改革有关工作和财政性资金年度投资计划安排；根据基本建设程序、年度基本建设支出预算、年度投资计划及工程进度核拨资金；参与国债投资项目的安排和投资计划的审核，负责国债资金使用的监督管理；参与审核财政性资金投资项目工程概算,审核该类工程预、结算和竣工财务决算；指导和监督国有建设单位执行财务会计制度；负责对基本建设项目的财政性资金投资进行检查、监督和效益分析；参与工程造价管理。


（十一）社会保障科


参与研究社会保障制度的改革,提出有关建议；编制市级和全市社会保障资金预算草案；管理社会救灾救济、劳动就业、医疗保险(包括公费医疗)、行政事业单位离退休支出等方面的财务和资金；管理卫生、民政、劳动和社会保障等部门的经费；会同分管部门研究拟订经费开支标准；负责审核分管部门的预、决算；对分管部门预算的执行、专项资金的使用、财务管理制度和政策的执行情况进行监督；负责拟订和执行失业保险和养老保险等社会保障基金的财务管理制度；组织实施对各项社会保障资金使用的财政监督。


（十二）外经金融科


执行地方金融机构的财政政策；负责地方金融机构的财务监管；指导和监督外经贸、旅游、外商投资企业执行财务会计制度；负责境外企业和有关涉外收入的监缴和财务管理工作；负责政府外债管理；办理外国政府贷款及国际金融组织贷款和转贷业务；会同分管部门研究拟订经费开支标准；负责审核分管部门的预、决算；对分管部门预算的执行、专项资金的使用、财政管理制度和政策的执行情况进行监督；负责拟订和执行财政预算内行政事业单位和社会团体的非贸易外汇管理制度；负责外经贸、旅游企业国有资产的监督管理工作。


（十三）会计科


管理会计、资产评估工作；拟订并组织实施会计、资产评估管理规章、制度；负责管理会计人员的从业资格、业务培训、继续教育工作；指导和管理社会审计、资产评估工作，负责社会审计机构、资产评估机构及其执业人员的资质管理；依法监管会计师事务所和注册会计师行业；协同有关部门做好会计、注册会计师、资产评估专业技术资格考试工作；指导和监督会计电算化工作。


（十四）统计评价科（挂清产核资办公室牌子）


制订财政支出绩效评价指标体系及评价标准；拟订财政资金支出绩效评价的有关制度和办法；拟订公共资源统计评价制度，建立公共资源统计报告制度，统一提供和发布公共资源有关信息；组织公共资源管理研究和发展预测分析，建立公共资源数据库，促进建立相关预警机制；组织企业、行政事业单位等会计决算报表汇总和分析；组织实施财政支出效益评价工作；拟订非经营性国有资产的产权管理制度；牵头组织制订行政事业单位国有资产配置办法；组织拟订和实施行政事业单位、国有企业清产核资、财产清查及集体资产管理的有关规定、制度和办法；负责审批行政事业单位国有资产处置；负责对国有资产非经营性转经营性的审批；拟订国有资产保值增值考核指标体系并组织考核;建立和完善国有企业绩效评价体系并负责组织实施。


（十五）财政监察科（与纪检组合署）


拟订财政监督的制度和办法，监督财税方针政策、法规和制度执行情况；负责对财政资金的分配、使用情况进行监督检查；负责对财政投资的重大项目和财政专项支出进行跟踪监督；检查监督行政、事业、企业单位执行财政、税收法令和财务会计制度情况；检查、反映财政收支管理中的重大问题,提出加强财政管理的措施建议；查处重大违反财经纪律和打击报复案件；指导县(市、区)财政监督工作；会同有关部门拟订财务总监的管理规定、制度、办法,并监督实施；负责局机关和下属单位、财政系统的纪检、监察、廉政建设和内审稽核工作；负责授权管理单位纪检、监察工作。


四、人员编制


财政局机关行政编制65名。其中配备局长1名，副局长3名（不含1名管理国有资产的副局长、纪检组长），正、副科长38名。


核定后勤服务人员事业编制9名。


　　核定为离退休干部服务的人员事业编制2名