贵州省人民政府办公厅关于转发省安全监管局贵州省重大危险源安全监督管理规定的通知

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《物权法草案》中不动产登记部分的解析

为了参与《物权法草案》三审稿提交全民讨论活动，从中分析我国不动产登记制度的走向，我们现对第二章《物权的设立、变更、转让和消灭》第一节《不动产登记》进行一下粗浅的解读,以与大家共同探讨。
1、【制度要点】关于不动产登记的法律效力
【法条】第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
　 【本条解读】不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
　　一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。
　　二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。
　　三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。澳大利亚采取此种做法。
四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖合同有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。
明显本条取向第二种模式，仍然偏重于国家干预管理的色彩。个人倾向对抗要件主义。
2、【制度要点】关于不动产登记的统一性规定
【法条】 第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
【本条解读】可见我国仍然实行土地属地管辖制度，目前土地登记机构为分级多头登记模式，对房屋、林地、水权、等不动产分别在不同的机构登记。现在理论界和实务界呼声强烈，要求统一登记机构，目前的登记模式存在机构臃肿，经费分散，重复登记，不便查询等弊端。这涉及国家机构改革的敏锐问题，本条明确了也顺应了当前要求统一的呼声，下定决心确立了统一性改革的大方向。本条牵动了我中心的前途命运，也就是说以后涉及到我中心登记职能的整合调整问题。总的来讲。物权法草案从基本法的角度确定了我国不动产登记的必要性，也影射了中国未来不动产登记大有可为。到底怎么个统一法目前也不是非常明朗，尤其是登记机构统一改革争议较大，的使命被交给了未来的《不动产登记法》。（1）登记的法律依据不统一，没有专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定交叉混杂。（2）登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
3、【制度要点】申请登记的材料
【法条】第十一条　当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
【本条解读】事实上是对《土地登记规则》（修正版）第十条第一款中权属证明或权属来源证明的细化。《土地登记规则》（修正版）第十条第一款规定：“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：（一）土地登记申请书；（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着物权属证明。”
4、【制度要点】 不动产登记机构的职责
【法条】第十二条　登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提交的必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时地登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
【本条解读】目前各国登记机关所采取的审查制度大致可以分为两种，一为实质审查主义，一为形式审查主义。采形式审查主义的国家，对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记证上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问，这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保护。实质审查主义与形式审查主义的主要区别，在于就作为不动产物权变动的基础原因——债权关系，登记机关有无审查权限。就本条来讲，实行的是实质审查主义，赋予不动产登记以公信力
5、【制度要点】不动产登记机构的禁止性义务
【法条】第十三条　登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
【本条解读】第（一）（二）略。这里我想强调一个法律意识范畴的东西，很多人包括一些位高权重的人，也有这么一种意识或者以此作为借口：就是认为法律没有明确禁止，那么就可以做，事实上是混淆了权利和权力的区分，违反行政权法定原则的。
6、【制度要点】不动产物权生效的临界点
【法条】第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
【本条解读】所谓不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在登记制度中，不动产登记簿具有特殊的地位，即登记簿是证明不动产物权的根据。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用。本条说明提出登记申请或者登记机构同意了登记或者发了证书都不是判断是否发生物权效力的节点，关键看是否有效登记在了不动产登记簿上。
7、【制度要点】物权与债权效力区分
【法条】 第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【本条解读】本条区分了物权变动和原因行为，目前的立法把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。如我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，该合同只要合同的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。配合进行登记应当是合同应有之义。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
8、【制度要点】不动产登记簿的证据资格和登记簿的管理
【法条】 第十六条　不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
【本条解读】不动产登记簿在登记的作用下会产生以下功能：首先，就权利人而言，不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件。，具有权利推定的效用。其次，就第三人而言，不动产登记簿具有公信效果。再次，对于国家来说，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。
第二款解读略。
9、【制度要点】不动产权属证书的证明力
【法条】第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。
【本条解读】不动产权属证书作为一种国家机关依法出具的文书，具有较高的证明效力。
既然不动产物权变动是以“登记生效主义”为原则，“不经登记，不发生物权效力”，既然其效力如此绝对，则不动产登记簿在诉讼当中应当是关键证据，应当具有最终的“证据资格”。而这就是物权法草案规定第十七条第二款的理由。
10、【制度要点】 登记资料的查询和保密
【法条】第十八条　登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
教育部


教育部关于印发《教育部直属高校基本建设管理办法》的通知

教发〔2012〕1号


部属各高等学校、各直属事业单位：
　　为贯彻落实中央关于工程建设领域突出问题专项治理工作的要求，规范和加强直属高校基本建设管理工作，我部制定了《教育部直属高校基本建设管理办法》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
　　附件：教育部直属高校基本建设管理办法


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　中华人民共和国教育部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一二年二月二十九日



附件：

教育部直属高校基本建设管理办法

第一章　总　　则

　　第一条　为进一步规范教育部直属高等学校（以下简称直属高校）基本建设管理，提高决策水平，保证投资效益，促进直属高校事业持续健康发展，根据有关法律法规和国家相关政策，结合实际情况，制定本办法。
　　第二条　直属高校校园建设总体规划（以下简称校园规划）的编制，新建、扩建、改建等基本建设项目（以下简称建设项目）的管理适用本办法。
　　第三条　教育部是直属高校基本建设的主管部门，负责指导编制校园规划、审批建设项目、申请国家投资和监督项目实施。
　　第四条　直属高校是基本建设的责任主体，负责校园规划的编制及报审，建设项目的申请报批、资金筹措和组织实施。
　　第五条　直属高校基本建设决策应当严格执行“三重一大”制度，遵守基本建设程序，坚持先规划论证、后设计施工。

第二章　校园规划编制

　　第六条　校园规划是学校开展基本建设、确定建设项目的重要依据，应当具有前瞻性、稳定性和权威性，不得随意变更。
　　第七条　编制校园规划（含新编和修订，下同）应当贯彻保护环境、节地、节水、节能、节材的基本方针，构建资源节约型、环境友好型校园，做到以人为本、统筹规划，实事求是、量力而行，尊重标准、勤俭办学，把握节奏、保证安全。
　　第八条　编制校园规划应当坚持适用、经济的原则，正确处理近期建设和远景发展的关系，新建、改扩建校园和既有校园的关系。校园建筑规划面积指标应当符合国家相关规定。
　　第九条　直属高校应当委托有相应资质的单位编制校园规划，进行政策、法律及技术咨询，组织专家评估论证，并按照有关规定公开相关信息，充分吸收师生员工和公众参与。有条件的应当制定相应的规划设计导则，设立校园规划委员会。
　　第十条　直属高校编制校园规划应当征求教育部意见，教育部根据需要组织专家进行咨询论证。直属高校应当根据论证意见修改完善校园规划。校园规划应当依照有关规定报地方规划部门批准后送教育部备案。
　　第十一条　直属高校应当根据经批准的校园规划，结合事业发展需要和财务能力，按照国家经济与社会发展规划周期，每5年编制一次基本建设规划（以下简称基建规划），确定5年内规划实施的建设项目和年度投资方案，并报教育部备案。未列入基建规划的建设项目原则上不予批准建设。

第三章　建设项目管理

　　第十二条　直属高校建设项目应当按照国家有关规定分别报送教育部或者国家发展和改革委员会审批，获得相关批准后方可实施。
　　第十三条　由国家发展和改革委员会审批的建设项目，应当报教育部初审后，由教育部报国家发展和改革委员会审批。
　　第十四条　直属高校报教育部审批的建设项目，其审批环节包括项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算。
　　第十五条　直属高校因规划设计、土地征用、争取投资等需要，报教育部审批建设项目的项目建议书。
　　直属高校申请审批项目建议书应当提供以下材料：
　　（一）请示文件；
　　（二）学校决策会议纪要；
　　（三）校园规划；
　　（四）项目建议书，主要包括项目概况、建设依据和必要性、投资估算、效益分析；
　　（五）其他相关材料。
　　第十六条　建设项目可行性研究报告应当委托有相应资质的单位编制，符合国家相关部门要求的前期工作质量和深度。
　　直属高校申请审批可行性研究报告应当提供以下材料：
　　（一）请示文件；
　　（二）学校决策会议纪要；
　　（三）校园规划；
　　（四）可行性研究报告及编制单位资质文件；
　　（五）城市规划部门出具的规划条件；
　　（六）国有土地管理部门出具的项目用地预审意见或土地使用权证；
　　（七）环保部门出具的环境影响评价批复文件；
　　（八）有关单位出具的节能评估材料；
　　（九）资金筹措证明；
　　（十）其他相关材料。
　　第十七条　编制建设项目可行性研究报告应当包括以下内容：
　　（一）总论；
　　（二）需求分析与建设规模；
　　（三）场址选择；
　　（四）建筑方案选择；
　　（五）节能节水措施；
　　（六）环境影响评价；
　　（七）劳动安全卫生消防；
　　（八）组织机构与人力资源配置；
　　（九）项目实施进度；
　　（十）投资估算与资金筹措；
　　（十一）招标方案及项目招标基本情况表；
　　（十二）财务评价；
　　（十三）社会评价；
　　（十四）研究结论与建议。
　　第十八条　按照国家预算管理要求，计划下一年度新开工的建设项目，应当于本年度5月底前一次性向教育部报送可行性研究报告及相关文件。经审查确认符合本办法相关要求的，于30个工作日内予以批复；不符合要求的，应当说明理由或提出修改意见，原则上本年度不再予受理。
　　第十九条　建设项目可行性研究报告实行审批前投资咨询评估制度，咨询评估工作应当按照投资咨询评估管理的有关规定执行。需要委托投资咨询评估的建设项目，其评估时间原则上为30个工作日，此时间不计入批复时限。
　　第二十条　建设项目应当在可行性研究报告批复文件下达之日起5年内开工建设。逾期未开工的建设项目，须重新审核报批。
　　第二十一条　直属高校应当采取有效措施保证建设项目设计质量，有效控制项目变更。可行性研究报告批准后，委托有相应资质的单位编制初步设计及概算。建设项目初步设计及概算应当严格依照可行性研究报告批复文件所确定的内容编制。
　　第二十二条　直属高校申请审批初步设计及概算应当提供以下材料：
　　（一）请示文件；
　　（二）初步设计及概算，主要包括设计总说明、总平面图、各专业计算书及设计图纸、工程概算书等；
　　（三）可行性研究报告批复文件；
　　（四）其他相关材料。

第四章　年度投资计划编制

　　第二十三条　直属高校编制年度投资计划应当优先安排会影响正常教学科研工作的建设项目，保障急需的基本办学条件和校园基础设施的建设项目，支持服务国家重大战略的建设项目。
　　第二十四条　年度投资计划包括下一年度基本建设投资建议计划（以下简称建议计划）、本年度基本建设投资计划（以下简称年初计划）和本年度基本建设投资调整计划（以下简称调整计划）。
　　第二十五条　建议计划应当依据基建规划编制，并于本年度6月底前报教育部；教育部据此编制下一年度中央预算内投资申请方案，经国家发展和改革委员会审核确认后，于本年底前确认各直属高校建议计划。
　　编制建议计划应当遵循以下原则：
　　（一）投资计划总量应当根据学校资金财务能力和建设需要，综合平衡、统筹安排；
　　（二）投资计划应当首先保证用于续建项目，续建项目应根据项目实际执行情况，合理安排下一年度投资额度，对于收尾项目，应安排足额资金，确保项目及时竣工交付使用；
　　（三）中央预算内投资等政府投资建设项目的配套资金，应当按计划及时足额落实到位；
　　（四）新建项目原则上应当是可行性研究报告已经批复的建设项目；
　　（五）建设项目所需建设投资依据项目审批时确定的投资额度及筹资方案填报；
　　（六）中央预算内投资只安排可行性研究报告经评估的建设项目。
　　第二十六条　年初计划应当依据上一年度确认的建议计划，结合上一年度投资完成情况及财政部确认的当年预算进行编制，于本年度3月底前报教育部。
　　第二十七条　调整计划应当依据年初计划实际执行情况编制，于本年度11月底前报教育部。
　　编制调整计划应当遵循以下原则：
　　（一）建设项目的建筑面积和总投资原则上不得调整。如确须发生重大变化的，报教育部批准后方可调整；
　　（二）建设项目本年投资计划中的中央预算内投资不得调整；
　　（三）原则上不得增列建设项目。
　　第二十八条　直属高校应当加强计划管理，严格按计划实施建设项目。

第五章　建设项目实施

　　第二十九条　直属高校应当建立完善项目建设组织机构，实行法人责任制度。学校主要领导对项目建设负总责，分管领导对相关工作负领导责任，基建、财务、审计、纪检监察等相关部门负责建设项目的组织实施、资金管理、审计监督、廉政建设等工作。
　　建设项目实行代建制管理的直属高校应当依法选择有相应资质的代建单位。
　　第三十条　建设项目应当依法实行招标投标制度。勘察、设计、施工、监理、设备和材料的采购、工程咨询及社会审计、代建单位等均应当依法实行招标。
　　第三十一条　建设项目应当依法实行工程监理制度。项目建设监理应当依照有关法律、法规、技术标准、相关文件及合同实施。
　　第三十二条　直属高校应当严格按照批复文件实施建设项目，严禁擅自改变建设选址、建设用途、建筑面积、建设标准和项目投资；从严控制建设规模和标准，如有重大变化应当重新报批可行性研究报告。
　　第三十三条　直属高校应当对建设项目依法实行合同管理制，完善项目变更审批制度。
　　第三十四条　直属高校应当依法完善工程质量控制体系，建立健全工程质量责任追究制度，实行工程质量终身负责制度，保证建设项目工程质量。建设项目的合理工期不得随意压缩或拖延。
　　第三十五条　建设项目应当建立健全安全责任体系，明确各方的安全责任，确保施工现场和校园安全。
　　第三十六条　建设项目应当建立健全档案管理制度，由专人负责档案资料的收集、保管、整理和移交等相关工作。
　　第三十七条　建设项目建成后应当及时办理固定资产交付。

第六章　建设资金管理

　　第三十八条　建设项目资金应当多渠道筹集，严格管理，专人负责、专款专用；应当依据年初计划和调整计划，按照合同和工程进度拨付，未列入年度投资计划的一律不得拨付。
　　第三十九条　直属高校应当建立健全建设项目工程款支付管理办法和审批程序，建设项目管理与财务管理分离，实行工程款支付“两支笔”会签制度。建设项目预算纳入国库集中支付范围的，资金拨付按照国库集中支付的有关管理办法执行。
　　第四十条　基本建设年度财务决算报告应当严格按照调整计划和资金实际使用情况编制，并按规定于下一年度2月底前报教育部批复，由教育部报财政部备案。
　　第四十一条　建设项目应当按照基本建设项目竣工财务决算管理的有关规定，在竣工后3个月内完成竣工财务决算编制工作，并委托有相应资质的会计师事务所评审后，报教育部审核。

第七章　监督与评价

　　第四十二条　直属高校应当依照本办法和国家相关规定，建立健全建设项目的决策、管理、监督、制约机制和相关制度，加强对建设项目各个环节的监督管理，把廉政建设责任落实到位，把廉政风险防范工作融入建设项目的日常管理工作。
　　第四十三条　直属高校各级领导干部应当严格执行教育部关于严禁领导干部违反规定插手干预基本建设工程项目管理行为的规定。建设项目管理应当作为校务公开的重要内容，接受教职员工的监督。
　　第四十四条　直属高校应当根据相关规定加强对建设项目的内部审计工作，建立健全建设项目内审制度，规范审计工作程序。项目未经审计不得结算。要积极推进建设项目全过程跟踪审计，切实开展建设项目管理相关部门主要负责人经济责任审计工作，严格执行离任审计制度。
　　第四十五条　直属高校应当规范项目监督，加强对项目招标投标、建设监理、合同管理等关键环节的监督检查。项目责任人或代建机构、勘察设计、施工、监理等单位的名称和责任人姓名应当在施工现场的显著位置公示；学校纪检、监察等监督职能部门应当公布举报电话、设立信箱，受理对项目建设中违法违纪问题的举报。
　　第四十六条　直属高校建设项目实行项目后评价制度。根据有关规定要求，结合实际情况，对项目建成后所达到的实际效果进行绩效评价。
　　第四十七条　违反本办法要求，造成建设项目质量低劣、损失浪费或责任事故的直属高校，由教育部予以通报批评，情节严重的暂停资金拨付或者不予批准新的建设项目；对直接责任人员，视情节轻重依法追究其行政或者法律责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第八章　附　　则

　　第四十八条　教育部直属事业单位基本建设管理参照本办法执行。
　　第四十九条　本办法自发布之日起实施。