刑事被害人权利保障/任留存

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对非法鉴定胎儿性别罪的分析与预测

最近有媒体报道，有关人大代表正准备提议将非法鉴定胎儿性别的行为纳入刑法的管辖之下，以加大对该行为的惩罚力度，在该规定还没有出台之前，我基于对刑法学的粗浅了解和爱好，斗胆对该立法动向进行分析与预测——
1、 立法背景分析。
中国具有悠久的文明历史，同样具有悠久的男尊女卑的历史，中国几千年的社会无非是“男权”的社会，男性由此承担起了家庭、宗族、种族乃至国家延续和发展的历史重担，因此，重男轻女的观念在中国人心目中根深蒂固。
尽管如此，在以前，由于胎儿性别的不可预知性，中国人的生存和繁衍基本处于自然状态（女性弃婴和溺婴基本可以忽略不计），随着科学技术的发展，预知胎儿性别不仅成为了可能，而且变成了现实，于是越来越多的中国人利用科技手段将无数的女性扼杀于孕育之中，导致我国现在的男女比例达到了117/100还多，已经严重超出了社会生态学家所认为的正常范围，如不及时采取有效措施，长此以往，将引发一系列的社会矛盾。
对此我国现在还没有相关的法律规定，只有国务院2001年颂布的《计划生育技术服务管理条例》这一行政法规稍有涉及，其中第15条规定“任何机构和个人不得进行非医学需要的胎儿性别鉴定或者选择性别的人工终止妊娠。”并且还没有对违反该条款如何处理作出明确规定，导致实际操作中该规定难以落到实处。这样，对该行为的惩治显然是不力的。
2、 于本罪侵犯的客体。我认为以下说法均能在一定程度上自圆其说——
（1）侵犯的是国家机关对社会的管理活动和社会的正常秩序，从而将该罪归入危害公共卫生罪。不错，既然行政法规已经将该行为纳入其管辖之下，说明国家已经介入了该行为的管理活动中，从这个意义上来说，这种归属有一定道理。但仔细分析却形是而神非，对该行为进行惩治的目的与危害公共卫生罪的立法宗旨显然是大相径庭的。因为惩治该行为是为了从根本上防止人为地造成男女比例失调的进一步扩大，而非公共卫生。
（2）归入危害公共安全罪。原因如下：
第一，虽然以现今的科学技术，即克隆技术，已经使人类的无性繁殖变成了可能，但在这一领域还存在诸多的争议，从而可以肯定的一点是，在未来相当长的一段时间内，人类的繁衍将主要只会依靠自然繁衍，这样女性就肯定是人类繁衍中不可或缺的部分。从这个意义上说，该行为何止是危害公共安全，等于慢性危害全人类的生存和繁衍，有些类似于国际法上所说的反人类罪或反人道罪。
第二，“不孝有三，无后为大”，可见，传宗接代在中国人的心目中根深蒂固，该行为不能得到有效的遏制，必然导致相当一部分男性难以找到伴侣甚至找不到伴侣，没有女性，如何传宗接代？这在传统观念中可是涉及“生存”的根本问题，由此思之，女性的缺乏，引发的社会问题可不小。
第三，根据人类学、社会学以及心理学的观点，对女性的需要，不仅是一种自然繁衍和生理的需要，更是一种心理需要，“男女搭配，干活不累”，说的就是这个道理，女性的缺乏，容易使男性的情绪变得暴躁、易怒、焦虑和不安，而据有关人员统计表明，现实中的相当一部分犯罪皆因一时的意气之争。
第四，既然传播非典型肺炎等乙类传染性疾病以“其他危险方法危害公共安全罪”论处，可见，本罪归入危害公共安全罪并无不可。
3、 关于本罪的客观方面。是指4、 违反国家行政法规，5、 利用职务上或者工作上的便利进行非医学需要的胎儿性别鉴定。
6、 关于本罪的主体。可以有以下几种说法——
（1）特殊主体说。即认为本罪只能由特殊主体构成，即只能是医务人员，所谓医务人员是指经过医学院校教育或经过各级机构培养训练后，经卫生行政机关批准或承认或经过考核取得相应资格的从事医疗实践工作的各级各类人员。
这种理论的缺点是：首先，某些从事医学研究工作的人员，可能不具有从医资格，也不属于医务人员，但却具有鉴定胎儿性别的技术能力，并且工作单位上也有相应的科学设备，当这类人利用工作上便利，为他人进行非医学需要的胎儿性别鉴定时，该如何处理？第二，当一些不具有从医资格的人员（非医务人员）进行了非医学需要的胎儿性别鉴定时，其一个行为就可能触犯两个法条，即产生了非法行医罪和本罪的竞合，此时该以牵连犯的处理原则择一重罪论处，还是数罪并罚？
（2）一般主体说。即认为本罪可以由一般主体构成，这样本罪就可能成为非法行医罪的特别条款，有鉴于本罪的社会危害性，立法上不可能为本罪规定很重的法定刑，甚至可能轻于非法行医罪，按照特别法优于一般法的原则,减轻了这一类人员的刑事责任,从而有违罪责刑相适应原则，使得对具有从医资格的医务人员来说，也显得不公平。
（3）折衷说（这实质上仍是定为一般主体）。当产生本罪与非法行医罪的竞合时，择一重罪论处则显得太轻，数罪并罚则显得太重，所以我认为可以折衷一点，对此类情况以本罪论处，但从重适用的法定刑。由单位主体构成而产生的非法经营罪与本罪的竞合，我认为也应当采取这种方式。
5、关于本罪的主观方面。我认为只能由故意构成，即明知为他人进行胎儿性别鉴定违法，会产生危害社会的结果而决意为之。
6、关于本罪的认定。
（1）关于本罪的犯罪形态的问题。
本罪应当定为行为犯，即一旦实施了为他人非法鉴定胎儿性别的行为即构成本罪的既遂，而不问被鉴定者是否将胎儿终止妊娠。虽然从本罪的立法宗旨来看，当被鉴定者将胎儿终止妊娠，本罪导致男女比例失调社会危害结果才实际产生，如果因此就把本罪定为结果犯，明显有违本罪的立法精神，也不利于对本罪进行打击。因为在实际生活当中，当被鉴定者知道其所怀的胎儿为男性时，虽然她不终止妊娠，但其选择性别的行为实际已经做出并且完成。
然而，当被鉴定者实际将胎儿终止妊娠时，又该如何处理呢？如果仍以本罪的一般条款处理，则明显显得太轻。我想，何不把这设置成结果加重犯，从重适用的法定刑呢？
（2）索取或收受他人财物构成公司企业受贿罪或受贿罪同时又触犯本罪时，该如何处理呢？
有一种说法——收受他人财物为他人谋取利益，又构成其他犯罪的，其所构成的其他犯罪不仅仅只能为本罪，既然刑法典中都没有对构成其他犯罪的情形（399条除外）加以规定，为了顾全刑法体系的完整，这里也没有必要加以规定。其实不然，本罪有其与众不同的特殊性——根据《刑法》第93条规定，本罪明显可以由国家工作人员构成，在整个刑法典中，如同本罪一样，主体为国家工作人员，客观方面利用职务上的便利，主观方面表现为故意的犯罪，基本上只有第八章贪污贿赂罪和第九章渎职罪，第八章的犯罪并存应当并罚，在理论上没有争议；至于渎职罪，根据最高人民法院刑一庭审判长会议的讨论结果，徇私型渎职犯罪，如果被告人同时符合受贿罪与相应的徇私型渎职罪的构成，且刑法无特别规定的，应按数罪并罚处理，第399条第3款关于徇私枉法罪、民事、行政枉法裁判罪和受贿罪并存从一重罪论处是一例外规定。
再说，仅仅是受贿罪是否以为他人谋取利益为客观要件，就存在两种不同的观点——高铭暄教授持肯定观点，认为被动受贿构成受贿罪必须同时具备“非法收受他人财物”和“为他人谋取利益”两个要件。（高铭暄主编自考教材497页）；张明楷教授则认为这是传统的观点，是旧客观说，与受贿罪的本质不符合，与认定受贿罪既遂的标准不相符合，与罪刑相适应原则不相符合，故提出“为他谋取利益”虽然仍是受贿罪的客观要件，但其内容仅仅是“许诺”即可，并且许诺可以有默示和明示，可以是真实的，也可以是虚假的，所以，只要收了财物就是受贿罪的既遂，而不是待实际为他人谋取利益之后才是既遂。（张明楷著《刑法学》921页）。
按前一种观点，那么本罪可以算是收受他人财物后所为的为他人谋取利益的行为，属于一个行为触犯两个法条的想象竞合犯，应当择一重罪论处；按后一种观点，如同伪造国家公文、证件、印章进行招摇撞骗一样，可以说是手段与目的的牵连关系而构成牵连犯，应当择一重罪论处；但如果按照最高人民法院处理受贿罪与徇私型渎职犯罪的法律精神，这种情况应当数罪并罚。三种观点均能自圆其说，但我认为，从法的精神上来说，第三种观点应当更可取一些。
（3）关于对合犯的问题，实质上就是对被鉴定人（或称要求鉴定的人）要不要定罪处罚的问题。
行贿罪与受贿罪是对合犯，即不构成受贿罪，那么行贿人肯定不会构成行贿罪，这在理论界是通说。同理，如果没有被鉴定人的要求，那么行为人也应当不会犯本罪，用经济学的说法称为“没有需求就没有市场”，这就引发了对被鉴定人要不要纳入刑法管辖的问题。
仔细思之，如果对被鉴定人定罪处罚，容易引发一系列的社会问题，例如：被鉴定人一般是夫妻共同协商后才来做鉴定的，即事先通谋，如果要定罪就是共同犯罪，甚至还有可能包括夫妻二人双方的父母，那就真可谓是一家子的犯罪了，这样打击面也扩大得太多了，再说对怀孕妇女定罪处罚也不太附合人道主义精神。因此有观点认为，对被鉴定人行政罚款足矣。但是这显然不利于对本罪的打击，因为仅仅打击鉴定的行为人有治标不治本之嫌。于是我想何不折衷一点，打击面上仅仅对被鉴定人定罪，处罚上适用较轻的主刑，如拘役、管制，或者独立适用附加刑，如罚金，因为对终止妊娠的怀孕妇女而言，处较轻的有期徒刑都并不过分，对未终止妊娠的怀孕妇女而言处管制也是可行的，这实质上可以说是将刑罚变成一种名誉刑。
综上所述，我对本罪的立法法条预测如下：
为他人进行非医学需要的胎儿性别鉴定的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金，有下列情形之一的，从重处罚：
（1）不具备从医资格的人员犯本罪的。
（2）不具有医疗经营许可证的单位犯本罪的。
（3）致使被鉴定人将胎儿终止妊娠的。
（4）多次为他人进行非医学需要的胎儿性别鉴定的。
单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款规定处罚。
收受或者索取他人财物构成受贿罪的实行数罪并罚。
对被鉴定人处一年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金。

作者：余秀才(原创)
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上海市人大常委会


上海市居住物业管理条例
上海市人民代表大会常务委员会


《上海市居住物业管理条例》已由上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议于一九九七年五月二十八日通过，现予公布，自一九九七年七月一日起施行。

第一章 总则
第一条 为了规范本市居住物业的使用，维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的居住物业管理。
第三条 本条例所称居住物业（以下简物业），是指住宅以及相关的公共设施。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例对辖区内的物业管理进行管理监督。
建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本条例。
街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

第二章 业主自治管理
第六条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。
第七条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织如开一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；
（二）新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；
（三）住宅出售已满两年。
第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代圾大会；经百分之十五以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。
第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
（四）决定物业管理的其他重大事项。
第十条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程。
区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合本条例规定成产的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。
第十一条 业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期两年。
第十二条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（三）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；
（四）审定物业管理企定提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。
第十三条 住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有；物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费和补充物业维修基金。具体办法由市人民政府制定。
第十四条 业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成，其职责是：
（一）听取业主、使用人对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会或者物业管理企业反映；
（二）执行业主委员会作出的决定；
（三）提出共用部位和共用设备的维修、更新建议；
第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十六条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

第三章 物业管理服务
第十七条 物业管理企业应当按照规定向市房地局或者注册地的区、县房地产管理部门申领物业管理资质证书。
市房地局和区、县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之日起二十日内，核发物业管理资质证书。
物业管理企业应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。
第十八条 业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的基期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其他事项。
物业管理服务合同的期限为两年。
物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十九条 物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅共用部位、共用设备的使用、维修和更新；
（二）物业管理区域风公共设施的使用管理、维修和更新；
（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；
（四）保洁服务；
（五）保安服务；
（六）物业维修、更新费用的帐务管理；
（七）物业档案资料的保管。
物业管理服务合同中当事人可以约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅的自用部位和自用设备的维修、更新；
（二）业主委员会委托的其他物业管理服务事项。
第二十条 物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共程序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务。
（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设施和公共设施使用、维修的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）经常对物业管理区域内进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施和公共设施进行养护；
（四）发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录、妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目。接受审核；
（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。
第二十一条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第二十二条 物业管理服务收费包括下列项目：
（一）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
（二）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；
（三）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
（四）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
（五）维修费，用于物业维修服务所需的费用。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项费用按月分项计算，第（五）项费用按实际维修项目计算。
第二十三条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：
（一）已售公用住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定；
（二）普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定；
（三）高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定；
其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第二十四条 物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。
业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。
第二十五条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。
第二十六条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四章 物业的使用
第二十七条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第二十八条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）乱设摊、乱设集贸市场；
（六）乱倒垃圾、杂物；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
（九）法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第二十八条的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第三十条 住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
第三十一条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。
除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定。由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。
第三十二条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。
按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。
利用物业设置公益性设施，按照市人民政府的有关规定执行。
第三十三条 物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理、按照本市环境卫生管理法规的有关规定执行。
第三十四条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
住宅转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第五章 物业的维修
第三十五条 公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时，应当设立物业维修基金。
新建高标准内销商品住宅和外销商口住宅出售时，可以设立物业维修基金。
物业维修基金设立的具体标准的办法，由市人民政府规定。
第三十六条 住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，按照不抵于城乡居民存款利率计取利息。
物业维修基金应当按幢立帐、按户核算。
第三十七条 物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新、不得挪作他用。
业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。
第三十八条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：
（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（二）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支；
（三）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。
住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区、县房地产管理部门应当督促限期维修。
物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。已售公有住宅的设施维修、更新费用，按照市人民政府的规定执行。
第三十九条 住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因物业维修、装修造成相令业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第四十条 业主转让住宅时，其物业维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。

第六章 前期物业管理
第四十一条 本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。
第四十二条 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。
新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。
第四十三条 新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第四十四条 新建商品住宅出售单位应当按照国家和本市规定保修期限和保修范围，承担住宅的保修责任。
第四十五条 新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
第四十六条 自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。


第四十七条 新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。
第四十八条 住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。
前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。
第四十九条 公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。
第五十条 前期物业管理适用本条例第二章以外的各章规定。

第七章 投拆
第五十一条 市房地局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。
第五十二条 区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查，核实，并自受理投诉之日起三十日内答复投诉人。
投诉人对区、县房地产管理部门的答复有异议，可以向市房地局提出复核要求。市房地局应当自受理之日起三十日内，将复核意见答复投诉人。
第五十三条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，市房地局或者区、县房地产管理部门应当自受理之日起五日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。

第八章 法律责任
第五十四条 业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任，对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主，使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第五十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例的，市房地局或者区、县房地产管理部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五十六条 物业管理企业违反本条例，按照下列规定予以处罚：
（一）违反第十七条第一款、第三款，第十八条第五款，第二十条，第二十六条，第二十九条第二款规定的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款；
（二）违反第二十三条，第二十四条第一款、第三款，第二十五条第一款，第四十七条规定的，由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。
物业管理企业违反本条例情节严重的，市房地局或者区、县房地产管理部门可以作出降低资质等级的处理，直至吊销资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第五十七条 新建商品住宅的出售单位违反本条例第三十五条第一款、第三十六条、第四十二条、第四十三条、第四十四第、第四十五条、第四十六条规定的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。
第五十八条 业主、使用人或者其他单位、个人违反本条例，按照下列规定予以处罚：
（一）违反第二十八条（一）、（二）、（三）项，第三十条第一款，第三十一条第一款，第三十二第第一款规定的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款；
（二）违反第二十八条第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项，第第三十条第二款规定的，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。
第五十九条 市或者区、县房地产管理部门违反本条例规定的行为，由市人民政府或者市房地局责令改正或者撤销其决定。
市和区、县房地产管理部门工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 街道监察队对物业管理区域内违反市容、环境卫生、环境保护、市政设施、绿化等城市管理法律、法规规定以及违法建筑、设摊、堆物、占路等行为，应当在其法定职权范围内，贪污作出处罚和处理。
第六十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的行政管理部门可以按照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第九章 附则
第六十二条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位；
（二）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；
（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；
（四）共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；
（五）公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；
（六）房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。
第六十三条 本条例中业主公约、住宅使用公约、业主委员会章程的示范文本，由市房地局制定。物业管理服务合同、前期物业管理服务合同的示范文本，由市房地局会同市工商行政管理局制定。
第六十四条 物业管理区域内的非居住物业管理，参照本条例执行。
第六十五条 本条例的具体应用问题，由市房地局负责解释。
第六十六条 本条例自1997年7月1日起施行。




1997年5月28日