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国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　关键词：情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

　　在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义
　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者：蔡英杰
联系方式：13520108510；010-58695236
工作单位：北京市闻泽律师事务所
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交通部


交通部内部明电

交安委明电（2005）7号

关于加强冬季安全生产工作的通知

各省、自治区、直辖市交通厅（委），上海市港口管理局，新疆生产建设兵团交通局，长江、珠江航务管理局，部属各海事局，部救捞局，中远、中海、长航、中国交通建设、招商、中外运集团,上海船研所：冬季是交通事故的多发期，也是防范交通事故的重点时段。为确保冬季安全生产、减少冬季恶劣气象条件对安全生产工作造成的不利影响，提前做好各项防范工作，现就加强冬季交通安全生产工作通知如下：一、高度重视冬季安全生产工作各地区、各有关单位要高度重视冬季安全生产工作，牢固树立“安全第一、预防为主”的观念，坚持“以人为本”，全面落实安全生产责任，扎实做好冬季安全生产的各项工作。要以对广大人民群众负责的精神，从思想上给予高度重视，把这项工作摆到重要位置上，主要领导要亲自抓好各项工作的落实。要加强宣传教育，使相关部门及人员充分认识到冬季恶劣天气对安全生产的影响。在加强静态管理的同时，也要抓好动态管理，增强防范意识，尽可能地避免或减少险情和事故的发生，确保国家和人民群众生命财产安全。二、突出重点，消除事故隐患冬季气候条件恶劣，干燥、多风，极易引发火灾、爆炸等事故，各有关单位要加强对油库、油码头、船舶、汽车、施工现场等重要部位的管理，对本部门、本地区的重大事故危险源做到心中有数，突出工作重点，提前制定防范措施：一是防风防雾，要特别注意第一场寒流的安全防范工作，严格雾航有关规定。二是防火防爆，要防消结合，以防为主，防患于未然。三是防雪防滑，要特别重视行车安全，坚决防止超员车辆、“带病”车辆、无从业资格的人员出站运行。四是防冻防摔，从事室外工作特别是野外施工的单位要做好劳动保护工作，防止冻伤、摔伤事故的发生；各施工单位要结合冬季施工特点，认真分析本单位在公路、水运工程冬季施工易发和多发事故类型、原因，查找安全生产管理中的薄弱环节，制定切实可行的措施，消除隐患。五是战枯水，冬季很多江河都已进入枯水期，长江近年来冬季枯水情况严重，沿江各单位要积极做好战枯水工作，保证冬季运输生产安全。三、严格防风防雾措施，确保船舶航行安全每年入冬时节，都有多股从西伯利亚来的寒流经过我国，其所引起的寒潮大风会对船舶航行安全产生较大的影响，特别是对渤海和东海影响更大，几乎每年都有船舶因寒潮大风而沉没。各有关单位要像防抗台风一样防抗今年第一场冬季季风。各有关单位要“早准备、早检查、早安排、早落实”，提前采取措施，针对寒潮大风制定严格的防抗计划。各船公司应要求所属船舶认真收听气象预报，分析气象发展趋势，防止寒潮大风提早到来而措手不及。各海事局要通过渔业部门向渔民发布警告。部救捞局要在第一个冬季寒流来临之前，完成渤海湾搜救直升机的部署工作，提高应急反应能力。冬季是多雾季节，各单位要切实重视防雾工作，避免雾中碰撞事故的发生。要加大宣传力度，制定并督促落实雾航安全责任制；要强化培训工作，切实提高船员雾航安全技能和安全意识；要加强对船上有关仪器和设备的检验检查，确保航行仪器和通信设备处于良好状态，保证船岸、船舶之间通讯畅通；船舶在雾航中要认真了望，谨慎驾驶，按规定鸣放雾航号笛，充分利用雷达等有关设备助航，使用安全航速，保障航行安全；要加大安全检查力度，督促船舶及时消除各类事故隐患，对低温寒潮大风等恶劣天气，要劝阻船方不要冒险开航。四、加强公路巡查，确保公路安全畅通进入冬季后，雨雪雾等不良天气对公路畅通的影响进一步加大，公路通行条件变差，保畅通任务十分繁重。各级交通主管部门应提前采取有效措施，确保公路畅通。一要做好公路的日常养护，及时处治路面病害，确保行车畅通；做好公路除雪防冰的各项准备工作，一旦出现公路积雪，及时清扫。二要加强施工作业路段的组织和管理工作，对施工现场管理混乱、交通组织无序的施工单位要采取有效措施责令停业整顿。三要加强公路巡查，对影响行车畅通的各种突发事件，做到早发现、早处理；防止因公路设施原因，造成车辆长时间堵滞事件的发生。四要正确处理好治超工作与保证公路畅通的关系，坚持保畅优先；对经常出现排队待检和拥堵的检测站，要增加检测设备，提高检测效率。五、落实应急预案，做好预警和预防工作各单位要严格执行应急预案中的预警和预防程序，认真做好各项应急反应的准备工作，提高应急反应能力。加强与气象部门的联系与合作，针对可能引发的突发事件要及早采取预防措施，有条件的单位可进行相应的演习。同时各单位要加强值班工作，受冬季大风影响等特殊时段，领导同志要在岗带班。救捞系统要加强重点地区救助力量的配备，相关救助值班船舶要加强值守，确保发生险情能够及时出动，实施有效救助。各单位对突发的事故、事件和异常情况必须立即组织力量妥善处理，并按规定及时上报。各有关部门、单位要把确保冬季安全工作作为今年安全工作的重要内容抓紧、抓实、抓好，确保冬季安全生产，确保交通安全形势稳定，确保广大人民群众生命财产安全。

二○○五年十月二十五日