浅析宅基地使用权/王春胜
作者:法律资料网 时间:2024-06-25 14:53:26 浏览:9445
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浅析宅基地使用权
王春胜
在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑特区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对地的所有权的现象。由于我国现行立法中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现角极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出耶和华和转让暂行条件》第28条规定，“土地使用权出租是指土地使用权人作为现租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，上承租人向出租人支付租金的行为”。圭地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。
一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地使用权，或通过了让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建筑建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分 所有人对地空间享有何种权利？根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用以仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物区分氖而享有对基地的使用权。
从法律上讲，各花盆所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分氖者转让其专有部分，其对基地使用权的部分权利部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损专有权需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各工分所有者都对基地使用权享有菜有权，另一方面，任何所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中规定保留其对室外庭院、草坪、房枯平台及建筑物基耸附发物等的权得规定建筑一旦需重建，只有他才享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上?，而且极易造成对区分所有者的损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物名企部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。
我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而由全体区分所有者享有共有权。因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买一个楼层的面积，有人则可能购买一套房间，假如在房屋拆毁后基寺需要出售给他人，而原区分所有人享有原专有面积越多，共应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有虎少，其应分享有数额越小。
北安市人民法院 王春胜
海南省人民代表大会常务委员会关于加快积压房地产产权确认工作的决定
海南省人大常委会
海南省人民代表大会常务委员会关于加快积压房地产产权确认工作的决定
海南省人民代表大会常务委员会
（一九九九年九月二十四日海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过，自公布之日起施行）
为了贯彻落实国务院批准的《处置海南省积压房地产试点方案》（以下简称《试点方案》），明确积压房地产权属关系，加快处置海南省积压房地产工作，根据国家有关法律、法规和《试点方案》，结合本省实际，特作如下决定：
一、凡在海南经济特区内，1998年12月31日前积压的商品房、停缓建工程项目和闲置工地，未办理有关产权登记手续的，房产所有者和土地使用者应从1999年10月1日起60日内依法办理有关产权登记手续。
二、在规定的产权登记期限内，房产所有者和土地使用者申请登记的，应当提供相关资料和证明材料，房产土地行政管理部门经审查认为手续齐全、产权清晰，符合国家有关规定的，县级以上人民政府应及时登记核发土地使用权证书；房产行政管理部门应及时登记核发房屋所有权证书
。
房产、土地行政管理部门经审查认为产权申请人提供的相关资料和证明材料有疑义，应在省级媒体上发布产权征询异议公告。公告的主要内容包括：房地产的名称、位置及四至、面积、建设情况、产权申请人、提出异议的期限、受理异议机关。提出异议的期限不得少于60日。
对产权征询异议公告的房地产产权有利害关系的，应在公告规定的期限内向受理异议机关提出书面异议并填表登记。
三、未在产权登记期限内办理产权登记手续的房产，由当地房产行政管理部门依法代管。
由房产行政管理部门依法代管的房产，管理期间该房产所得收益由房产行政管理部门代为收取、保管，并提取收益的5％作为代管费。
代管期间，无人主张权利的房屋，房产行政管理部门可依法向人民法院提出认定该房产为无主财产的申请；人民法院依法审查后判定为无主财产的收归国家或集体所有。
四、未在产权登记期限内办理土地使用权登记手续的在建项目及土地，由县级以上人民政府土地行政管理部门按非法占地依法查处。
五、产权申请人不能提供完备的土地出让或者房地产交易手续的，只要其提出的土地出让合同和房地产交易合同、付款凭证等证明材料在产权征询异议公告期限内无异议，县级以上人民政府或者房产行政管理部门经审查认定其提供的证明材料真实合法，可以确定土地使用权、房屋所有
权，并办理登记发证；房产工程尚未竣工的，可以核发土地使用权，确认土地使用权。
六、对涉及同一合法房地产的投资者、债权债务人能够达成产权分配比例协议的，可以按照其协议比例登记确认产权。
七、房产所有权或土地使用权抵押合同依法成立，担保债务到期不能清偿，抵押人和抵押权人书面协议以抵押物作价抵押的，县级以上人民政府或房产行政管理部门可以变更登记土地使用权或房产所有权。
《中华人民共和国担保法》实施以前，以土地使用权或房产所有权抵押贷款未办理抵押登记且双方对抵押的效力没有争议，也不涉及第三人权益的，可以补办抵押登记手续。
八、依法出让的土地，因政府及有关部门的原因而未核发土地使用权证书，土地使用者已投入一定开发资金并转让或者经多次转让，对其中符合土地利用总体规划和城市建设总体规划的，由县级以上人民政府根据实际情况，办理土地使用权登记，核发证书。
九、符合土地利用总体规划和城市建设总体规划，但产权申请人未缴清土地使用权出让金或者无力交纳报建、土地转让等规费的，可以用商品房折抵有关费用，补办有关手续，办理产权登记；也可以先予以办理产权登记手续后，由有关部门继续追缴所欠费用或作其他处理。
十、房地产转让人拖欠税款的，只要最终受让人已缴纳其本人应缴纳的税款，县级以上人民政府或房产行政管理部门应当为其办理有关产权登记。房地产转让人拖欠的税款，由税务部门予以追缴。
十一、对房屋所有权和土地使用权有争议的，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府按照管辖范围处理。
十二、不服人民政府或房产行政管理部门对土地使用权和房屋产权处理决定的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。
人民法院应当在法律规定的审判时限内审理结案。县级以上人民政府或者房产行政管理部门应当依据生效的人民政府复议决定、人民法院或者仲裁机构的法律文书进行产权登记。
十三、对有债权、抵押权申请的，通过仲裁或司法程序解决。仲裁机构或司法机关生效的法律文书应当作为县级以上人民政府或者房产行政管理部门进行产权登记的依据。
十四、对房地产开发、交易中不能依法进行产权登记，或手续不全的，由省人民政府根据法律、法规和国务院的有关规定，结合海南经济特区的实际情况，制定规章或规范性文件，采取具体措施，予以处理。
十五、土地、房产、工商、税务、银行等部门及司法机关，应当各司其职，互相配合，共同做好积压房地产产权登记确权工作。
十六、本决定自公布之日起施行。
1999年9月24日
国家工商行政管理局关于切实贯彻《企业年度检验办法》认真做好1996年度企业年检工作的通知
国家工商行政管理局
国家工商行政管理局关于切实贯彻《企业年度检验办法》认真做好1996年度企业年检工作的通知
1996年12月18日，国家工商行政管理局
各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：
为切实贯彻国家工商行政管理局最近公布的《企业年度检验办法》（以下简称《年检办法》），认真做好1996年度企业年检工作，现就有关问题通知如下：
一、认真学习、贯彻《年检办法》，做好宣传和人员培训工作。
依照《公司登记管理条例》、《企业法人登记管理条例》修订的《年检办法》，是工商行政管理机关对企业依法进行年度检验的法律依据。与原年检办法相比，修订后的年检办法增加了较多新的内容，各级工商行政管理机关应组织有关人员认真学习、领会，保证《年检办法》的贯彻实施。
各级工商行政管理机关应积极做好宣传工作，特别要向企业做好宣传，使广大企业了解《年检办法》的规定，增强年检意识，依法参加年检，自觉接受登记主管机关的监督管理。各级工商行政管理机关可根据情况，通过宣传栏、报刊、杂志、广播、电视等媒介，广泛宣传《年检办法》的有关内容。也可以举办企业法定代表人培训班，向他们宣讲《年检办法》的有关规定。
二、《年检办法》中有关问题的施行意见
（一）企业报送年检材料的时间，各级工商行政管理机关可根据具体情况作出规定，但最迟不得超过3月15日。企业因正当理由3月15日前不能报送年检材料的，应当向登记主管机关提交延期报送年检材料的书面申请，经登记主管机关批准，可以延期报送年检材料。
（二）企业法人设立分支机构的情况，由企业按照年检报告书的内容如实填写，不需再提交分支机构的营业执照复印件。
（三）《年检办法》第十五条第一款第（二）项中规定“与注册资本相差悬殊”，是指企业实收资本低于注册资本的百分之五十（参考指标）。
（四）登记主管机关对通过年检的外商投资企业，在营业执照正、副本上加贴年检标识，不盖年检戳记。
（五）登记主管机关发现企业有违法、违规行为但不构成吊销营业执照的，依法处理后再通过年检。在年检截止日期前不能处理完毕的，可先通过年检，再继续对其进行处理。
（六）按照《年检办法》第十四条的规定，企业Ａ、Ｂ级的具体划分标准如下：
属下列情形之一的列为Ａ级：
1．未发现有违反工商行政管理法规行为的；
2．有轻微违法、违规行为的。
属下列情形之一的列为Ｂ级：
1．虚报注册资本（金）的；
2．提供虚假证明文件或采取其他欺诈手段，取得企业登记的；
3．超出核准登记的经营范围从事经营活动的；
4．未按照章程或合同规定的出资期限缴清出资的；
5．公司发起人、股东未交付货币、实物或者未转移财产权、虚假出资的；
6．公司发起人、股东或企业出资人在公司或企业成立后，抽逃出资的；
7．伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的；
8．有其他较重违法、违规行为的。
企业Ａ、Ｂ级类别的划分每年进行一次。
（七）《年检办法》第十八条第二款规定“在年检截止日期前未申报年检”，是指没有申领年检材料或虽然领取年检材料，但没有报送材料。有正当理由经登记主管机关批准延期报送年检材料的除外。
三、1996年度企业年检工作要求
（一）重点检查股东、发起人或投资人的出资情况。公司年检应按照《年检办法》的规定，提交年度审计报告。
登记主管机关在年检中发现公司股东、发起人虚报注册资本，虚假出资，未交付货币、实物或未转移财产权及非公司企业法人投资人未交付出资的，责令改正，并要求企业提交会计师事务所或审计事务所出具的注册资本（金）到位的验资报告。
各级工商行政管理机关要加强对企业出资情况的监督管理，注意收集抽逃出资的典型案例。
（二）重点审查有专项审批规定的企业经营资格，包括食盐生产、著作权涉外代理、职业介绍、光盘生产等行业。根据1996年国家工商行政管理局与有关部、委的联合发文，凡从事食盐生产、批发、著作权涉外代理、职业介绍、光盘生产的企业，均应按照国家有关法律、法规的规定，经有关主管部门审批或者领取经营许可证；未经批准或者未领取经营许可证的，应变更经营范围，取消该经营项目或者办理注销登记。
（三）各级工商行政管理机关应按照《年检办法》的规定，规范年检行为，严格审查，防止走过场。对参加年检的企业，按照1％的比例进行实地抽查。严禁乘年检之机代收各种费用。
（四）结合年检工作，继续清理“三无”企业。
（五）各省、自治区、直辖市工商行政管理局在外商投资企业年检工作中，应与外经贸、税务、海关等有关部门加强联系，协调配合。
（六）各省、自治区、直辖市工商行政管理局年检总结报告应包括以下内容：
1．年检基本情况；
2．年检中发现的主要问题及其原因；
3．对策和建议。
年检总结报告应有具体数据、情况对比及分析和典型事例。
（七）请各省、自治区、直辖市工商行政管理局按照本《通知》的要求，认真做好1996年度企业检验工作，及时将年检情况录入计算机，并于1997年5月31日前，将年检工作总结、年检情况汇总统计表（见附件）报送国家工商行政管理局。
私营企业的年度检验仍按照国家工商行政管理局工商个字〔1994〕第325号文件执行。
附件：1．全国企业年检汇总表（略）
2．外商投资企业、外国（地区）企业年检汇总表（略）
